Процесс приобретения недвижимости

После того, как Вы выбрали на нашем сайте интересующий Вас объект недвижимости, мы можем выслать Вам более подробную информацию об объекте и ответить на интересующие Вас вопросы, организовать просмотр выбранного Вами объекта, а также нескольких аналогичных объектов. Для этого Вы сообщаете нам предполагаемые даты Вашего визита в Черногорию, мы  составляем и согласовываем с Вами программу просмотра объектов. В зависимости от желаемого количества просмотров, программа может занимать 1 или 2 дня. За один день рекомендуем проводить не более 5 просмотров.

После выбора понравившегося Вам объекта, Вы оговариваете окончательные условия сделки с продавцом объекта, и вносите резервационный депозит. Резервационный депозит представляет собой обеспечение намерения покупателя заключить договор купли-продажи объекта недвижимости. Передача резервационного депозита покупателем сопровождается подписанием резервационного соглашения на объект недвижимости между покупателем и продавцом в присутствии агента. По условиям данного соглашения, резервационный депозит передается покупателем агенту, и объект недвижимости считается зарезервированным для покупателя до подписания договора купли-продажи. Агент выступает гарантом для сторон по сделке и сохраняет резервационный депозит до момента подписания договора купли-продажи у нотариуса.

Резервационный депозит передается агентом продавцу во время подписания договора купли-продажи недвижимости у нотариуса, в качестве задатка – то есть оставшаяся сумма выплат по договору купли-продажи уменьшается на размер внесенного резервационного депозита. Стандартная сумма резервационного депозита составляет 5-10 тысяч евро (в зависимости от стоимости объекта недвижимости). В случае, если покупатель отказывается, без уважительной причины, от подписания договора купли продажи в определенный срок, агент передает резервационный депозит продавцу. Если же от сделки отказывается продавец, агент возвращает резервационный депозит покупателю.

После внесения резерзвационного депозита и подписания резервационного соглашения, мы выходим на сделку купли продажи. Покупателю для совершения сделки достаточно иметь при себе действующий паспорт, до истечения срока действия которого на момент совершения сделки остается не менее 6 мес. Подписание договора купли-продажи, как и все сделки с недвижимостью в Черногории, осуществляемые нерезидентами, проводятся в присутствии нотариуса и лицензированного государством судебного переводчика. Агентство недвижимости назначает встречу у нотариуса, приглашает переводчика, готовит необходимый пакет документов и передает их Нотариусу. Нотариус несет уголовную ответственность и отвечает своим имуществом за законность и чистоту сделки. Нотариус заверяет договор и иные документы, необходимые для успешного проведения сделки.

В случае, если резервационный депозит за объект недвижимости (задаток) не был передан покупателем продавцу ранее, покупатель/агент в присутствии Нотариуса передает продавцу задаток в размере, оговоренном сторонами. В случае, если после подписания договора купли-продажи покупатель отказывается от сделки, сумма задатка не возвращается, если от сделки отказывается продавец, он обязан вернуть покупателю сумму задатка в двойном размере. Факт передачи денег фиксируется непосредственно в договоре купли-продажи и является частью оплаты стоимости приобретаемой недвижимости по договору.

Расчеты по сделке производятся путем банковского перевода. Оплата может быть произведена как из-за границы, так и в Черногории. Для этого покупателю необходимо открыть счет в банке данной страны. Для открытия счета потребуется только заграничный паспорт. Основанием для перевода денег из-за границы в счет оплаты приобретаемой недвижимости является Договор купли‐продажи, (оригинал заверенный нотариусом + перевод на официальный государственный язык страны, где расположен банк покупателя). Обычно полный расчет по сделке проводится в течение 30 дней после заключения договора, однако по договоренности с продавцом возможна рассрочка платежа, график платежей подробно прописывается в договоре купли-продажи.

После выполнения всех обязательств покупателя по договору и оплаты полной стоимости недвижимости продавец выдает подтверждение (Clausula Intabulandi) об отсутствии претензий к покупателю касательно выполнения им обязанностей по договору купли продажи. Clausula intabulandi и договор купли-продажи являются основными документами, на основании которых осуществляется перерегистрация прав собственности в кадастре на нового владельца, без дальнейшего присутствия продавца. Установленный законом срок перерегистрации прав собственности составляет не более 60 календарных дней.

После регистрации договора купли-продажи у нотариуса, один экземпляр договора направляется в налоговую инспекцию. На основании договора и руководствуясь рыночными ценами на недвижимость, эксперт налоговой инспекции дает оценку налоговой стоимости недвижимости. После оценки налоговая инспекция выносит решение об уплате единовременного налога на оборот недвижимости в размере 3%. Налоговая инспекция действует параллельно и независимо от Кадастра. Налог должен быть уплачен в назначенный срок, а именно в течение 15 дней с момента получения Решения об уплате налога. Если платеж не произведен вовремя, начисляется пеня в размере 0,03% за каждый день просрочки. При приобретении первичной недвижимости от компании-застройщика (юридического лица), которая является плательщиком НДС, налог 3% не платится. НДС при покупке жилья на первичном рынке составляет 21% и уплачивается продавцом (юридическим лицом).

После завершения процедуры перерегистрации прав собственности продавец и покупатель, либо доверенное лицо на основании нотариально заверенной доверенности, получают Решение о переводе прав собственности на нового владельца. Продавец и покупатель, либо доверенное лицо, должны поставить свои подписи в Кадастре, и таким образом подтвердить получение Решения о перерегистрации прав собственности. В течение 8-10 дней (время, которое дается для обжалования Решения и технической обработки документации) после получения Решения новый владелец недвижимости может получить «Лист Непокретности» – выписку из государственного реестра собственников недвижимости, где покупатель уже будет внесен в качестве нового владельца.

Фактически покупатель становится владельцем недвижимости сразу после подписания договора и выполнения обязательств по нему, то есть оплаты в срок полной цены купли-продажи недвижимости и получения от Продавца Clausula Intabulandi – подтверждения отсутствия претензий у сторон друг к другу. Юридически покупатель вступает в права собственности сразу после регистрации его прав в кадастре.