Рынок недвижимости Черногории: структурная трансформация 2025 года и инвестиционные ориентиры на 2026 год

2025: год структурных изменений

2025 год стал для рынка недвижимости Черногории точкой системных изменений. Ключевые изменения были вызваны не колебаниями спроса или цен, а глубокой законодательной реформой, напрямую затрагивающей все стадии сделок с недвижимостью.

В течение года были приняты и инициированы следующие нормативные изменения:

• Закон о посреднической деятельности в сфере недвижимости — с обязательным лицензированием агентств и брокеров;
• Новый Закон о легализации объектов, пересматривающий допуск объектов в гражданский оборот;
• Изменения в налоговом регулировании, включая введение НДС на строительные участки;
• Подготовлены поправки в Закон об иностранцах;
• В процессе реформирования находятся:
  • Закон о нотариате,
  • Закон о хозяйственных обществах (Zakon o privrednim društvima),
  • а также сопутствующие подзаконные акты.

На первоначальном этапе это привело к временному снижению активности и неопределённости: рынок адаптировался к новым правилам, а часть покупателей заняла выжидательную позицию.

Однако именно эти изменения формируют фундамент для более зрелого, прозрачного и защищённого рынка в 2026 году.

Выход из «серой зоны»: формирование цивилизованного рынка

Ключевой результат 2025 года — системный выход рынка недвижимости из серых и полулегальных схем.

Закон о посреднической деятельности:

• вводит обязательное лицензирование агентств недвижимости и брокеров;
• закрепляет профессиональные требования и ответственность посредника;
• формализует комиссионные и договорные отношения;
• повышает защиту интересов покупателя.

Параллельно Закон о легализации существенно ограничивает оборот объектов с неясным правовым статусом. Это усилило роль:

• юридической проверки объектов,
• нотариального контроля,
• работы с юридически чистыми объектами.

В результате рынок становится:

• более предсказуемым,
• более безопасным для иностранных покупателей,
• более привлекательным для долгосрочных инвесторов.

Инвестиционная модель 2025 года: брендированные резиденции и доход от аренды

Ключевое изменение структуры спроса — смещение фокуса от спекулятивных покупок к инвестициям со стабильным арендным доходом.

В 2025 году иностранные покупатели, включая россиян, всё чаще выбирают:

• объекты под управлением международных гостиничных и lifestyle-брендов;
• понятные, институционально выстроенные бизнес-модели.

Наибольшим спросом пользуются проекты под брендами:

Mövenpick, Swissôtel, Radisson, Melia, The Chedi, Regent, One&Only, Wyndham и других международных операторов.

Причины такого выбора очевидны:

• прогнозируемые доходные модели;
• профессиональное управление;
• международный маркетинг и глобальные каналы бронирования;
• сочетание природной уникальности Черногории с опытом признанных мировых сетей.

Для инвесторов это означает не просто владение недвижимостью, а участие в структурированном бизнесе, сопоставимом с европейскими курортными моделями.

Россияне на рынке: меньше спекуляций, больше прагматизма

Россияне продолжают присутствовать на рынке недвижимости Черногории, однако их стратегия стала более прагматичной и взвешенной.

Цели покупки

В 2025 году преобладают:

• инвестиции с понятным арендным доходом;
• сохранение капитала;
• диверсификация активов за пределами РФ;
• долгосрочное владение ликвидными объектами.

Интерес смещается в сторону:

• брендированных резиденций,
• качественных прибрежных проектов от крупных международных девелоперов,
• юридически «чистых» объектов.

Макроэкономика и статистика: что говорят цифры

Несмотря на регуляторные изменения, фундаментальные показатели остаются устойчивыми:

• По данным Центрального банка Черногории, иностранные инвестиции в недвижимость в 2025 году сохраняются на высоком уровне и остаются одним из ключевых компонентов притока капитала.
• Monstat фиксирует рост средней стоимости жилья, особенно в прибрежных регионах (Будва, Тиват, Котор), что подтверждает сохранение структурного спроса.
• Снижение количества сделок в отдельные периоды 2025 года носило не ценовой, а регуляторный характер.

Платежи и банковское регулирование

Важнейшее ограничение 2025 года — существенное ужесточение банковского комплаенса.

На практике:

• прямые переводы из России в Черногорию больше не работают;
• усилен контроль источников происхождения средств (AML/KYC);
• операции с иностранцами проходят многоуровневую проверку.

Допустимые варианты расчётов:

1. Оплата через счета в третьих странах — при строгом комплаенсе;
2. Расчёты в РФ, если и покупатель, и продавец — граждане РФ;
3. Криптовалюта — применима лишь к ограниченному числу объектов, так как немногие продавцы готовы работать по такой модели.

Визы и ВНЖ: что действует, а что только планируется

Важно подчеркнуть:

👉 визовый режим для граждан РФ в Черногории на сегодняшний день не изменён, визы для россиян не введены.

👉 Новая редакция Закона об иностранцах пока не принята.

Вместе с тем, в рамках последних предложенных поправок обсуждается ключевое изменение:

• введение минимального порога стоимости недвижимости для получения ВНЖ не гражданами ЕС — 200 000 €;
• стоимость объекта будет определяться на основании налоговой оценки, проводимой для расчёта налога на оборот недвижимости;
• речь идёт о реальной рыночной стоимости, подтверждённой сертифицированным государственным оценщиком.

Если эти изменения будут приняты, это:

• создаст реальный и легальный механизм получения ВНЖ;
• сделает Черногорию одной из немногих европейских стран, где владельцы российского паспорта сохраняют такую возможность.

На сегодняшний день аналогичных программ в странах ЕС для граждан РФ практически не осталось.

Перспектива ЕС: стратегический фактор 2026+

Черногория является первым и наиболее продвинутым кандидатом на вступление в Европейский союз, с официально декларируемым горизонтом 2028 год.

В этом контексте:

• порог входа в 200 000 € выглядит стратегически обоснованным;
• владение недвижимостью выше минимального порога может стать долгосрочным активом с европейской перспективой;
• рынок постепенно приближается к стандартам регулирования ЕС.

Вывод

2025 год стал годом сложной, но необходимой трансформации.

Рынок недвижимости Черногории прошёл фазу адаптации и закладывает основу для качественного роста в 2026 году.

Для инвесторов это означает:

• меньше хаоса,
• больше прозрачности,
• более зрелые инвестиционные модели,
• и редкую для Европы возможность сочетать доходную недвижимость, ВНЖ-перспективу и статус страны-кандидата в ЕС.