Vodič za kupce nekretnina

Nakon što na našem sajtu izaberete objekat nekretnine koji Vas zanima, možemo Vam poslati detaljnije informacije o objektu i odgovoriti na sva Vaša pitanja, organizovati obilazak izabranog objekta, kao i nekoliko sličnih. Za to je potrebno da nam dostavite okvirne datume Vaše posete Crnoj Gori, a mi ćemo sastaviti i usaglasiti sa Vama program obilaska. U zavisnosti od broja željenih obilazaka, program može trajati 1 ili 2 dana. Preporučujemo da se za jedan dan ne obavi više od 5 obilazaka.

Nakon izbora odgovarajućeg objekta, definišete konačne uslove sa prodavcem i uplaćujete rezervacioni depozit. Rezervacioni depozit predstavlja obezbeđenje namere kupca da zaključi ugovor o kupoprodaji. Predaja depozita se vrši uz potpisivanje rezervacionog ugovora između kupca i prodavca, u prisustvu agenta. Prema uslovima tog ugovora, depozit se prenosi agentu, a objekat se smatra rezervisanim do zaključenja ugovora o kupoprodaji. Agent čuva depozit i postupa kao garant obe strane do trenutka potpisivanja ugovora kod notara.

Rezervacioni depozit se prenosi prodavcu u trenutku potpisivanja ugovora kod notara, kao kapara – preostali iznos se umanjuje za vrednost depozita. Standardna suma depozita je 5–10 hiljada evra (u zavisnosti od vrednosti nekretnine). Ako kupac bez opravdanog razloga odustane od zaključenja ugovora, agent predaje depozit prodavcu. Ako odustane prodavac, depozit se vraća kupcu.

Za zaključenje ugovora kupcu je dovoljan važeći pasoš sa minimalno 6 meseci važenja. Ugovor se potpisuje kod notara, uz obavezno prisustvo ovlašćenog sudskog tumača. Agencija organizuje sastanak kod notara, obezbeđuje prevodioca i potrebnu dokumentaciju. Notar je krivično odgovoran za zakonitost i čistoću transakcije.

Ako depozit (kapara) nije ranije prenesen prodavcu, kupac/agent ga predaje u prisustvu notara. Ako kupac odustane nakon potpisivanja, depozit se ne vraća; ako odustane prodavac, vraća duplu sumu. Fakt predaje novca se unosi u ugovor.

Plaćanje se vrši bankovnim transferom – iz inostranstva ili u Crnoj Gori. Za to je potrebno otvoriti račun u banci, uz pasoš. Osnov za transfer novca iz inostranstva je ugovor o kupoprodaji (notarski overen original + prevod na jezik zemlje gde je banka). Obično se ceo iznos plaća u roku od 30 dana, ali je moguće ugovoriti i rate.

Nakon ispunjenja obaveza, prodavac izdaje potvrdu Clausula Intabulandi. Zajedno sa ugovorom o kupoprodaji, ovaj dokument služi za upis novog vlasnika u katastar. Zakonski rok za preknjižbu je do 60 dana.

Nakon potpisivanja ugovora kod notara, jedan primerak se šalje poreskoj upravi. Na osnovu ugovora i tržišne vrednosti, poreski inspektor određuje poresku osnovicu. Porez se plaća u roku od 15 dana. U slučaju kašnjenja, kamata je 0,03% po danu. Pri kupovini novogradnje od investitora koji je obveznik PDV-a, porez na promet nepokretnosti se ne plaća. PDV na novogradnju iznosi 21% i plaća ga prodavac.

Nakon završene procedure, kupac dobija Rešenje o upisu prava svojine. U roku od 8–10 dana (rok za žalbu i tehničku obradu) kupac dobija „List nepokretnosti“ – izvod iz državnog registra vlasnika.

Kupac faktički postaje vlasnik odmah po potpisivanju ugovora i plaćanju, odnosno izdavanju Clausule Intabulandi. Pravno, vlasnik postaje nakon upisa u katastar.